売却した後も住み続けられる不動産売却方法として、近年話題に上がることも多くなった「リースバック」は便利なサービスである一方で、仕組みが複雑なことから情報不足によるトラブルが多発しています。

賃貸住宅として住み続けられる・将来的に買い戻しが可能とはいえ一度は売却してしまうのですから、不利な条件で契約して後々後悔しないよう情報は事前に集めておきましょう。

この記事では、リースバックの仕組み・注意するポイントについて詳しく解説しています。売却したことを後悔したくない方はぜひ本記事を参考にしてください。

リースバックとは、自宅などの所有不動産を売却した後もそのまま住み続けられるサービスのことです。

売買契約成立・売却代金受け取り後に所有権が不動産業者に移転し、以後は賃貸住宅として毎月賃料を支払うことで住み続けられるという仕組みです。

買主を見つけるところから始める「不動産仲介」と違い、リースバックは不動産業者が直接の買主になるため仲介を挟まずに売却できるのが特徴です。

また売買契約時に「再売買の予約」をすれば、
売却後に買戻し資金を貯めて将来的に買い戻すことも可能です。

まず注意点として、リースバックで自宅を売却する場合は一般的な不動産売却の市場価格よりも20～30％程度低くなります。

長年暮らした思い出の詰まったマイホームが、市場よりも安く買い取られるというのはいささか不満に感じる方も多いでしょう。しかし、これにはきちんとした理由があります。

まず、リースバックを行っている不動産業者の多くは、リースバックの契約期間が終了し借主が退去した後にリフォームやリノベーションを行い、第三者に再販売します。

よほどの築浅物件でない限りは基本的にリフォームを行うため、そのコストがかかる分、一般売却する時よりも価格が安くなるというわけです。

しかしその一方で、リースバックは現金化までの決済スピードが早い・売却後に発生する「契約不適合責任（民法改正前：瑕疵担保責任）」が免責されたり、固定資産税の支払いがなくなるなどメリットも多いため、一概にリースバックで売却すると損をするとは言えません。

「住宅ローンの返済」や「急な資金調達」、「相続対策」、「老後資金の確保」など目的によっては非常に便利なサービスと言えるでしょう。

リースバックは家賃が高い？

リースバックで不動産を売却する場合の買取相場は一般的な市場価格の6～8割程度です。

また、リースバックでは家を売却した後に定期借家契約を結び家賃を支払っていくのですが、そのときの家賃は周辺の賃料相場よりも高くなることが一般的です。

売却価格が市場の6～8割程度なのに対して家賃が周辺相場よりも高いとなると何だか損をしている気がしますが、もちろんこれには理由があります。

まず、リースバックの賃料は周辺相場を基準に算出するのではなく、不動産業者の「期待利回り」によって決定されます。（※期待利回りは不動産業者によって異なります。）

リースバックの家賃設定は買取価格とのバランスによって決まるため、買取価格を高くすればその分家賃は割高になり、反対に買取価格を低くすれば家賃負担は少なく済みます。

大切なマイホームを売却するので、なるべく高く買い取ってほしいと思うのは当然だと思います。

しかしそれに比例して家賃負担が大きくなるとやがて支払いが厳しくなり、最終的には家賃滞納からの契約解除・退去を求められる可能性もあります。

したがってリースバック契約をする際は、一時的な資金不足によって大きな資金が必要なのか、あるいは毎月の資金繰りに困っているのかを考慮した上で、家賃交渉や買取交渉を行うようにしましょう。

とはいえ、リースバックを利用する人にとって「高額買取と手頃な家賃」が理想なのは言うまでもありません。リースバック業者は年々増加しており、さらには業者ごとに期待利回りや査定額も異なります。

理想の「高額買取と手頃な家賃」に近づけるためにも、必ず1社だけでなく複数のリースバック業者から見積もりを取りましょう。

また、家賃を安く抑えたい場合は必ずその旨を担当者に伝えたうえで比較検討するようにしましょう。

リースバックの契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
どちらも住み続けられるという点に関しては同じですが、契約期間には明確な違いがあります。

『普通借家契約』
契約期間の更新が可能な契約方法で一般的な賃貸借契約と同じです。
特に制限もなく、借主からの解約の申し入れがない限りは自動的に契約期間の更新がされます。

『定期借家契約』
契約期間が2～5年と予め決まっており更新はできません。
契約期間満了後は必ず退去しなければならず、それ以上住み続けたい場合は再契約する必要があります。

普通借家契約の方にメリットが多いように思えますが、定期借家契約は契約期間が決まっている分、普通借家契約よりも家賃を安く設定できます。

リースバック業者の多くは定期借家契約を採用していますが、一部では借主の意向によって普通借家契約または定期借家契約を選ぶことができます。

問い合わせ～資金化まで最短5日

利用者の経済状況に合わせた買取価格の提示、
家賃設定を行うなど、リースバック利用者が
その時最も必要としている物事を適切に
サポートしてくれるのが大きな特徴です。

また『買取再販に特化した不動産会社』特有の
強みも兼ね備えているため、評価額の低い物件や
地方、訳ありなどの一般的に売却が難しいと
される物件も積極的に買取を行っているので、
高額買取が期待できます。

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